Recht van hypotheek

Het recht van hypotheek kent een eigen regeling in afdeling 3.9.4 BW (art. 3:260 t/m 3:275 BW).

Het recht van hypotheek kan worden gevestigd op alle overdraagbare registergoederen (art. 3:227 lid 1 2e volzin BW).

Art. 3:227 lid 1 BW:

Het recht van pand en het recht van hypotheek zijn beperkte rechten, strekkende om op de daaraan onderworpen goederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen. Is het recht op een registergoed gevestigd, dan is het een recht van hypotheek; is het recht op een ander goed gevestigd, dan is het een recht van pand.

Vereisten voor vestiging van hypotheek (art. 3:260 jo 3:98, 3:89 lid 4 jo 3:84 BW):

1. geldige titel
2. beschikkingsbevoegdheid van de hypotheekgever (op het moment van inschrijving in de openbare registers)
3. vestiging
   a, goederenrechtelijke overeenkomst van vestiging
   b. vestigingsformaliteiten:
   – notariële akte van hypotheekverlening
   – inschrijving in de openbare registers

Art. 3:260 BW (wijze van vestiging hypotheek):

1. Hypotheek wordt gevestigd door een tussen partijen opgemaakte notariële akte waarbij de hypotheekgever aan de hypotheekhouder hypotheek op een registergoed verleent, gevolgd door haar inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers. De akte moet een aanduiding bevatten van de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt, of van de feiten aan de hand waarvan die vordering zal kunnen worden bepaald. Tevens moet het bedrag worden vermeld waarvoor de hypotheek wordt verleend of, wanneer dit bedrag nog niet vaststaat, het maximumbedrag dat uit hoofde van de hypotheek op het goed kan worden verhaald. De hypotheekhouder moet in de akte woonplaats kiezen in Nederland.

2. Tenzij anders is bedongen, komen de kosten van verlening en vestiging ten laste van de schuldenaar.

3. Bij de in het eerste lid bedoelde akte kan iemand slechts krachtens een bij authentieke akte verleende volmacht als gevolmachtigde voor de hypotheekgever optreden.

4. Voor het overige vinden de algemene voorschriften die voor vestiging van beperkte rechten op registergoederen gegeven zijn, ook op de vestiging van een hypotheek toepassing.

Art. 3:98 BW (schakelbepaling die art. 3:83 t/m 3:97 BW van overeenkomstige toepassing verklaart op vestiging, overdracht en afstand van beperkte rechten):

Tenzij de wet anders bepaalt, vindt al hetgeen in deze afdeling omtrent de overdracht van een goed is bepaald, overeenkomstige toepassing op de vestiging, de overdracht en de afstand van een beperkt recht op een zodanig goed.

Art. 3:89 lid 4 BW:

Het in dit artikel bepaalde vindt overeenkomstige toepassing op de levering, vereist voor de overdracht van andere registergoederen.

Art. 3:84 BW:

1. Voor overdracht van een goed wordt vereist een levering krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken.

2. Bij de titel moet het goed met voldoende bepaaldheid omschreven zijn.

3. Een rechtshandeling die ten doel heeft een goed over te dragen tot zekerheid of die de strekking mist het goed na de overdracht in het vermogen van de verkrijger te doen vallen, is geen geldige titel van overdracht van dat goed.

4. Wordt ter uitvoering van een voorwaardelijke verbintenis geleverd, dan wordt slechts een recht verkregen, dat aan dezelfde voorwaarde als die verbintenis is onderworpen.

Bevoegdheden van de hypotheekhouder onder meer:

• parate executie (art. 3:268 BW)

Art. 3:268 lid 1 BW:

Indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, is de hypotheekhouder bevoegd het verbonden goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen.

• separatisme bij faillissement (art. 57 Fw)

Art. 57 lid 1 Fw:

Pand- en hypotheekhouders kunnen hun recht uitoefenen, alsof er geen faillissement was.

• voorrang bij verhaal (art. 3:227 BW; art. 3:278 BW)

Art. 3:227 lid 1 BW:

Het recht van pand en het recht van hypotheek zijn beperkte rechten, strekkende om op de daaraan onderworpen goederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen. Is het recht op een registergoed gevestigd, dan is het een recht van hypotheek; is het recht op een ander goed gevestigd, dan is het een recht van pand.

Art. 3:278 lid 1 BW:

Voorrang vloeit voort uit pand, hypotheek en voorrecht en uit de andere in de wet aangegeven gronden.

• bevoegdheden uit eventuele bedingen, met name: huurbeding (art. 3:264 BW)

Art. 3:264 lid 1 BW:

1. Indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt, hetzij om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren of te verpachten, hetzij ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd gedurende welke het goed zal kunnen worden verhuurd of verpacht, hetzij ten aanzien van de vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen, hetzij om het recht op de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden, kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter en tegen degene aan wie het recht op de huur- of pachtpenningen werd vervreemd of verpand, worden ingeroepen, zulks zowel door de hypotheekhouder, als na de uitwinning van het bezwaarde goed door de koper, dit laatste echter alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat. De hypotheekhouder roept het huurbeding in voorafgaand aan de openbare verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, een aandeel daarin of een beperkt recht daarop, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:

a. de instandhouding van de huurovereenkomst in het belang is van de opbrengst bij de openbare verkoop; of

b. ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen; of

c. er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Executie door openbare verkoping (art. 3:268 BW).

Art. 3:268 lid 1 BW:

Indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, is de hypotheekhouder bevoegd het verbonden goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen.

Toe-eigening is nietig (art. 3:235 BW).

Art. 3:235 BW:

Elk beding waarbij de pand- of hypotheekhouder de bevoegdheid wordt gegeven zich het verbonden goed toe te eigenen, is nietig.

Zuivering bij executoriale verkoop: art. 3:273 BW.

Art. 3:273 BW:

1. Door de levering ingevolge een executoriale verkoop en de voldoening van de koopprijs gaan alle op het verkochte goed rustende hypotheken teniet en vervallen de ingeschreven beslagen, alsook de beperkte rechten die niet tegen de verkoper ingeroepen kunnen worden.

2. Wanneer de koper aan de voorzieningenrechter binnen welker rechtsgebied het verbonden goed zich geheel of grotendeels bevindt, de bewijsstukken overlegt, dat de verkoop met inachtneming van de wettelijke voorschriften heeft plaatsgehad en dat de koopprijs in handen van de notaris is gestort, wordt hem van het tenietgaan en vervallen van de in het vorige lid bedoelde hypotheken, beperkte rechten en beslagen een verklaring verstrekt. De verklaring kan ook namens de koper door een notaris worden verzocht. Tegen de beschikking die een zodanige verklaring inhoudt, is geen hogere voorziening toegelaten.

3. De verklaring kan bij of na de levering in de registers worden ingeschreven. Zij machtigt dan de bewaarder der registers tot doorhaling van de inschrijvingen betreffende hypotheken en beslagen.

Tenietgaan:

• executie
• tenietgaan van het vorderingsrecht (accessoiriteit)
• afstand, tenietgaan van de zaak, vermenging etc.

NB: Het royement van art. 3:274 BW is een gevolg van het tenietgaan en dient gebaseerd te zijn op een authentieke akte.

Art. 3:274 BW:

1. Wanneer een hypotheek is tenietgegaan, is de schuldeiser verplicht aan de rechthebbende op het bezwaarde goed op diens verzoek en op diens kosten bij authentieke akte een verklaring af te geven, dat de hypotheek is vervallen. Is de vordering waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekte met een beperkt recht bezwaard, dan rust een overeenkomstige verplichting op de beperkt gerechtigde.

2. Deze verklaringen kunnen in de registers worden ingeschreven. Zij machtigen dan tezamen de bewaarder tot doorhaling.

3. Worden de vereiste verklaringen niet afgegeven, dan is artikel 29 van overeenkomstige toepassing.

4. Is de hypotheek door vermenging tenietgegaan, dan wordt de bewaarder tot doorhaling gemachtigd door een daartoe strekkende verklaring, afgelegd bij authentieke akte door hem aan wie het goed toebehoort, tenzij op de vordering een beperkt recht rust.